11 四月

揭秘著名公寓开发商Cresford申请破产

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3月最后的一个周末,多伦多的众多地产投资者被一个消息给惊呆了。
那就是著名公寓开发商Cresford申请破产,Clover,Halo和33 Yorkville项目进入接受托管阶段, YSL项目也被公司待售中。

这对购买了上述楼花的投资者,犹如“晴天霹雳”,尽管早有预兆,但没想到在Covid-19最严峻的时候听到这一噩耗!

2020年1月22日,Cresford开发商前总裁Maria Athanasoulis被公司解雇,其向法院起诉开发商不正当解雇,要求索赔$5000万,并爆出惊人内幕,对Cresford正在开发的多伦多四个高层公寓的财务可行性持怀疑态度,认为公司存在“现金危机Cash Crisis”,不能向承包商和地产经纪付款,导致项目延误的成本很高,开发商需要近$1.5亿才能完成在建项目。

起初,案件审理的各种消息,仅限于在地产圈内部流传,但2月21日,加拿大主流新闻平台 The Globe and Mail 率先报道,整个案件进程发酵,立即成为多伦多市民茶余饭后热议话题。CEO多年参与经营,也有被开发商指控的不轨行为,的确令人惊讶。

内部爆料,从那时起,大家(关联各方)开始觉得Cresford公司在建的四个多伦多市中心楼花项目出现蛮大的问题。

这四个项目所在位置极佳,全部在多伦多市中心的Yonge街和Yorkville区内,包括:
1)The Clover on Yonge (593 Yonge Street) -预计2020年建成,44层楼,522个单位

2)Halo Residences (480 Yonge Street)  预计2020年建成,45层楼,413个单位
3)33 Yorkville Residences 预计2022年建成,71和47层楼,1027个单位
4)YSL Residences (383 Yonge Street) – 85层楼1106个单位,不在Receiver程序

(四个项目所在位置)

但2月24日开始,Cresford公司开始危机公关,在社交媒体和主流媒体上公布工程进展,以稳定社会舆论。

(3月19日的各现场施工实况图)

此时还能看到工地正在开工,加上Covid-19疫情转移了大部分人的视线,原本Cresford官司这样一个“爆雷”的事儿,竟然开始被大家所淡忘。

然而,3月27日,四大国际会计师事务所之一的普华永道PwC突然对公众宣布已成为Clover,Halo 和33Yorkville的接管者,一下子就再次引发热议。

从PwC向公众发布法律文件显示,位于多伦多的知名地产开发商Cresford Development Corporation的旗下三个高层Condo项目,都已进入破产接管程序。

PwC在声明中表示,作为接管人,他们知道Cresford 同众多买家签署了Clover、Halo 及 33 Yorkville项目的期房购买合同。现在请已购买上述楼花的买家,及时发送电子邮件至接管人的邮箱 [email protected][email protected],提供详细合同信息及具体联系方式。
至于该公司决定如何处理这些购买合同,公告中没有提及。

(PWC回复邮件)

对于YSL项目,PwC公告和其他媒体都没有报道。

但据坊间传闻,该项目有可能正在寻找新开发商接手,以逃脱破产接管贱卖的命运。

到了3月28日,有人在某论坛上爆料,曾有金融机构领投入股以上三个被接管的Condo项目,所有投资人将血本无归。目前仅仅是假设,已经有投资人找了这个行业最顶级的律师事务所。

此外,屋漏偏逢连夜雨,Cresford2018年交付的Condo,因拖欠园艺公司Aldershot landscaping工程款,被法院责令在公寓产权上追加债务条款,共计$22.7万余元

该项债务将由该公寓业主共同分担(从维护基金reserve fund或单独向每户业主分摊征收)。

(看似无与伦比的位置)

下面关心一下现实的问题——项目破产
· 对买家/投资者有什么影响?
· 对地产经纪有什么影响?
· 这一事件未来会如何走向发展?

一、对买家/投资者的影响
这要分成两类人来讨论,第一类是普通的楼花买家,第二类是给Cresford公司提供融资的投资人。
A.对于普通楼花买家 
这次接管意味着,在苦苦等待几年后,很可能只会得到一封通知信,以及一张退款支票。或者是新接盘公司一个补差价优先购买的协议。
楼花买家,几乎可以肯定能拿回全部定金,为什么呢?
这是由在加拿大的Condominium Apartment (共管公寓)的独特产权及其销售规范所保障的权利。

a. 根据Condominium Act(1998) ,Condo产权的楼花销售,购买者预缴的所有定金Deposit都要存到开发商律师的监管账户里。

b. 作为第三方机构,Tarion 还会提供一个新屋定金保障(New Home Warranty-Deposit Protection )。如果定金超过10天内没有退还,那么Tarion提供高达$2万的定金保障。

当然,曾有开发商与律师串通骗取定金的先例(5220 Yonge的centrium项目,https://info.51.ca/news/canada/2014-08/351501.html)。

鉴于目前已进入托管阶段,所以定金不会有损失。这也是PwC需要买家提供原始购房合约的目的(需要100天工作日),就是方便会计师事务所来核算各自的金额。

大部分情况下Condo楼花买家定金还是相当安全的,至少不亏本,其最大的损失,是机会成本,也就是资金在这段时间内,可能买了其他投资所获得的额外收益。B.对于提供融资的投资者 

很遗憾,在破产发生时,作为融资者的普通债权人,还款排序上会排在最后一级。而申请破产的一个前提就是:企业资产不足以清偿债务。既然如此,普通债权,这时就是最危险的,基本上拿不回来。

当时的融资文件还是很靓丽的!

很多人都会被这样的项目吸引,看看诱人的项目及历程:https://youtu.be/bA3Lh_drTBo

二、对地产经纪的影响
借用一位多年经验同行评论,“这个多伦多首屈一指名牌开发商的倒下都快把我整废了,
新冠没得先心梗。消息一出,整晚都在微信上与客人们开新闻发会。

这几个楼盘最开始就一直拖着佣金不发,忙活半天一毛钱都没见到


三、这一事件未来会如何发展

欢迎咨询法拍及receivership专家,最近刚帮开发商客户成功收购历时数年的yonge街上condo破产重组项目。

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